Crescem os temores de que o setor imobiliário comercial da Europa possa ser o próximo a explodir
As preocupações estão aumentando em torno da saúde do mercado imobiliário comercial da Europa, com alguns investidores questionando se este poderia ser o próximo setor a explodir após a crise bancária do mês passado.
Taxas de juros mais altas aumentaram o custo dos empréstimos e reduziram as avaliações no setor imobiliário, que nos últimos anos reinou supremo em meio aos baixos rendimentos dos títulos.
Enquanto isso, o colapso em março do Banco do Vale do Silício, com sede nos Estados Unidos, e o posterior resgate de emergência do Credit Suisse geraram temores de um chamado “ciclo da desgraça”, no qual uma possível corrida aos bancos poderia desencadear uma desaceleração no setor imobiliário.
No início deste mês, o Banco Central Europeu alertou para “sinais claros de vulnerabilidade” no setor imobiliário, citando “declínio da liquidez do mercado e correções de preços” como razões para a incerteza e pedindo novas restrições aos fundos imobiliários comerciais para reduzir os riscos de um crise de iliquidez.
Já em fevereiro, os fundos europeus investidos diretamente em imóveis registraram saídas de £ 172 milhões (US$ 215,4 milhões), segundo dados da Morningstar Direct — um forte contraste com as entradas de quase £ 300 milhões registradas em janeiro.
Os analistas do Citi agora veem as ações imobiliárias europeias caindo de 20% a 40% entre 2023 e 2024, à medida que o impacto dos juros mais altos se desenrola. No pior cenário, o setor imobiliário comercial de maior risco pode despencar 50% no próximo ano, disse o banco.
O segmento de escritórios – um componente importante do mercado imobiliário comercial – emergiu como central para possíveis temores de desaceleração, devido a mudanças mais amplas em direção a padrões de trabalho remotos ou híbridos após a pandemia de Covid.
“As pessoas estão preocupadas com o fato de que a volta ao escritório não tenha realmente se materializado, de modo que há muitas vagas e, ainda assim, há muitos empréstimos nessa área também”, disse Ben Emons, diretor e estrategista sênior de portfólio da gerente de investimentos NewEdge Wealth, disse ao “Squawk Box Europe” da CNBC no mês passado.
Isso aprofundou as preocupações sobre quais bancos podem estar expostos a tais riscos e se uma onda de vendas forçadas pode levar a uma espiral descendente.
De acordo com o Goldman Sachs, os imóveis comerciais respondem por cerca de 25% das carteiras de empréstimos dos bancos americanos — um número que sobe para até 65% entre os bancos menores, o foco de estressores recentes. Isso se compara a cerca de 9% entre os bancos europeus.
“Acho que as pessoas estão tentando entender quais bancos emprestaram para onde, para qual setor e qual é realmente o risco final aqui”, acrescentou Emons.
Em meio a essa incerteza e ao que chamou de valorizações esticadas, a Capital Economics aumentou no mês passado sua previsão de uma correção máxima para o mínimo no setor imobiliário da zona do euro de 12% para 20%, com a expectativa de piorar para os escritórios.
“Vemos essa dificuldade financeira, ou como você quiser chamá-la, como um catalisador para um ajuste mais profundo no valor do que esperávamos anteriormente”, disse Kiran Raichura, vice-economista-chefe de propriedades da Capital Economics, em um webinar recente .
No entanto, nem todos estão convencidos de uma futura recessão.
Pere Vinolas Serra, executivo-chefe da imobiliária espanhola Inmobiliaria Colonial e presidente da European Public Real Estate Association (EPRA), disse que a situação na Europa parece paradoxalmente forte.
Entre os vários fatores em jogo, a tendência de retorno ao escritório tem sido mais forte na Europa do que nos EUA, disse ele, enquanto as taxas de “aceitação” – ou ocupação – de escritórios têm sido mais altas no continente.
“O que é impressionante é que os dados mostram que está melhor do que nunca”, disse Vinolas à CNBC via Zoom. “Há algo totalmente diferente acontecendo nos Estados Unidos e na Europa.”
No final de 2022, as taxas de vacância de escritórios na Europa estavam em torno de 7%, bem abaixo dos 19% nos EUA, de acordo com o consultor imobiliário JLL. No portfólio da Inmobiliaria Colonial, Vinolas disse que as taxas de vacância atuais são ainda menores, de 0,2% em Paris e 5% em Madri.
“Nunca vi isso na minha vida. Os dados sobre as taxas de ocupação estão no nível mais alto”, disse Vinolas.
O JP Morgan refletiu essa visão no final do mês passado, dizendo em uma nota de pesquisa que os temores de uma recessão nos EUA se espalhando para a Europa eram exagerados.
“Fundamentalmente, acreditamos que qualquer contágio de bancos dos EUA ou CRE (imóveis comerciais) dos EUA para pares europeus não é justificado, dada a dinâmica diferente do setor”, disseram analistas do banco.
Ainda assim, as incertezas permanecem no setor, alertaram os analistas.
Uma preocupação particular é a concentração de financiamento de credores não bancários – ou os chamados bancos paralelos – que aumentaram a folga após uma regulamentação mais rígida dos bancos tradicionais, disse Matthew Pointon, economista sênior de propriedades da Capital Economics.
Antes da crise financeira global, os bancos tradicionais da Europa ofereciam empréstimos de 80% do valor de um edifício . Hoje, raramente ultrapassam os 60%.
“Sabe-se muito menos sobre esses [bancos paralelos], e eles podem ser mais vulneráveis ao aumento das taxas de juros, por exemplo. Portanto, essa é uma incógnita que pode atrapalhar os trabalhos”, disse Pointon.
Enquanto isso, os novos padrões de eficiência energética da UE e do Reino Unido exigirão investimentos significativos, principalmente em edifícios mais antigos, e poderão ver alguns proprietários de imóveis sob pressão adicional nos próximos anos.
“Acho que o desafio será para aqueles jogadores não sofisticados, aqueles que têm um edifício que precisam se adaptar às novas exigências”, disse Vinolas.
“Nesse nível – que é uma quantia grande, a propósito – pode haver um grande impacto, mas também grandes oportunidades”, acrescentou.
Fonte: CNBC
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