Depois que um aumento impressionante nos preços dos imóveis enriqueceu os vendedores e levou os compradores a uma frenética guerra de lances, há sinais de que o mercado imobiliário dos EUA está começando a esfriar em meio a uma onda de novos estoques e taxas de juros mais altas.
O mercado imobiliário, finalmente, parece estar esfriando
“Os compradores deste ano são muito mais experientes, e eles merecem porque vão pagar mais para comprar o imóvel”, declarou Daniel Valdez, um agente da eXp Realty em Sacramento. A desaceleração, até agora, proporcionou pouco alívio aos compradores. Em vez disso, dizem os analistas, uma crescente crise de acessibilidade, impulsionada pela colisão da inflação e aumento das taxas de juros, está forçando muitos compradores em potencial a se afastarem.
Isso porque alguns vendedores, atentos aos ganhos estratosféricos de 2020 e 2021, que elevaram o preço médio dos imóveis em mais de 40%, estão relutantes em reduzir suas expectativas. E os valores dos imóveis continuam estão subindo, 19% em média no ano encerrado em junho, de acordo com a empresa de dados Black Knight.
“O mercado está esfriando, mas esse resfriamento aconteceu porque os compradores ficaram desanimados, sendo forçados a sair do mercado”, disse Jeff Tucker, economista sênior da Zillow.
O arrefecimento do mercado imobiliário reflete mudanças mais amplas na economia, à medida que os formuladores de políticas trabalham para controlar a inflação de décadas. As taxas de juros baixíssimas em 2020 e 2021 ajudaram a alimentar o aumento dos preços dos imóveis desde o início da pandemia de coronavírus.
Mas o Federal Reserve inverteu o curso este ano depois que a inflação disparou, tornando o preço dos alimentos, combustível, habitação e outros itens essenciais uma preocupação econômica dominante. O banco central aumentou sua taxa básica de juros três vezes em 2022 e sinalizou que mais quatro aumentos estão pendentes. A alta mais recente em junho foi de três quartos de ponto percentual, a maior desde 1994.
Taxas mais altas significam custos de empréstimos mais altos. A taxa média para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos está agora em 5,3%, de acordo com Freddie Mac, acima dos 2,9% de um ano atrás. Também coincide com um mercado de ações abalado e custos mais altos para quase tudo, tornando mais difícil economizar para um pagamento inicial. O “aperto de acessibilidade” resultante está mantendo muitos compradores de fora e levando a menos negócios, disseram analistas.
Rachel Payne, professora de uma escola pública no norte da Virgínia, disse que desistiu de sua busca recentemente depois que a compra da sua casa dos sonhos declinou. Ela e seu noivo, um jogador profissional de pôquer, fizeram uma oferta de mais de US$ 1 milhão por uma casa de quatro quartos no bairro de Belle Haven, em Alexandria, mas o vendedor dispensou a inspeção.
Isso lhes pareceu muito arriscado, e eles recusaram, disse ela. Uma semana depois, a casa foi vendida pelo mesmo preço. “É um momento realmente terrível para comprar um imóvel pela primeira vez”, disse Nicholas Gerli, fundador e executivo-chefe da Reventure Consulting.
Ali Wolf, economista-chefe da Zonda, afirmou que os sinais de arrefecimento estão por toda parte. Segundo a economista, há um estoque significativamente maior em alguns lugares, as residências estão no mercado há mais tempo e muitos vendedores estão reduzindo o preço pedido para aumentar o interesse.
“O que estamos vendo hoje é que os compradores, de fato, têm um limite”, disse Wolf. “Os potenciais compradores de imóveis chegaram num ponto em que estão intencionalmente saindo do mercado imobiliário enquanto esperam para ver o que acontecerá a seguir, ou serão forçados a sair do mercado imobiliário, devido aos custos mais altos da propriedade”.
O estoque habitacional, que se refere ao número de listagens ativas, aumentou em algumas das áreas metropolitanas mais caras, de acordo com dados da Redfin. Ele subiu 47% em Denver, 43% em Oakland, Califórnia, e 10% em San Jose. Alguns mercados que se transformaram durante a pandemia também pisaram no freio, de acordo com Eric Finnigan, diretor da John Burns Real Estate Consulting.
Boise, que se tornou um paraíso pandêmico por seus imóveis baratos e proximidade com as Montanhas Rochosas, parece ter encontrado seu teto, afirmou Finnigan. Os valores das casas explodiram 57% em 2020 e 2021, quando as pessoas inundaram a maior cidade de Idaho. Mas os preços cresceram apenas 3% entre janeiro e maio, marcando uma reviravolta que Finnigan chamou de “impressionante”.
Muitos dos compradores de primeira viagem que conseguiram casas desde 2020 acabaram pagando mais do que achavam que valia ou pediram ajuda a familiares. Após morar de aluguel por pouco mais de uma década, Myles Hughes, 32, queria um lugar próprio. No final do ano passado, casou-se e mudou-se da Flórida para Albuquerque para mudar de ares.
Hughes, gerente de uma empresa de aluguel de espaço e ator e cineasta independente, disse que foi superado por outros “caçadores de casas”. Ele visitou dezenas de propriedades ao longo de quatro a cinco meses, segundo ele, mas muitos de seus concorrentes sérios foram varridos do mercado em poucos dias.
Segundo Hughes, ele perdeu seis propriedades, embora tenha apresentado propostas rapidamente e cada vez mais acima do preço pedido. À medida que a busca se arrastava por meses, as taxas de juros continuaram subindo, assim como os preços solicitados, destacando como muitas vezes leva tempo para os vendedores se ajustarem às novas condições econômicas e aos orçamentos apertados dos compradores trazidos pelo Fed.
Foi o lance número 7 que deu a Hughes sua nova casa de três quartos e dois banheiros. Mas ele precisou da ajuda de seu pai, que disponibilizou o montante para uma oferta em dinheiro. “Nós só podíamos nos dar ao luxo de lutar nas guerras de lances”, disse ele.
A falta de opções acessíveis frustrou compradores e vendedores, disseram analistas. A “regra dos 30%”, uma máxima de planejamento financeiro que afirma que uma pessoa não deve pagar mais de 30% de sua renda em imóveis, está sendo derrubada como resultado. A Black Knight informou que o índice típico de pagamento para renda, com base em taxas de juros e preços mais altos, subiu de 24% para 36% desde janeiro. Por essa medida, a habitação está em seu ponto menos acessível desde o início dos anos 1980.
Brian Brackeen, que dirige a Lightship Capital em Cincinnati, viu em primeira mão a mudança na dinâmica do mercado imobiliário. Ele comprou uma casa própria no final do ano passado, depois comprou para sua filha uma casa inicial em Tulsa em abril.
Para essa casa inicial, a taxa era muito mais alta e as considerações de pagamento eram mais difíceis, disse ele. Brackeen também notou uma mudança nas atitudes dos vendedores, em que muitos estão teimosamente mantendo os preços de venda altos, mesmo quando o mercado está mudando em seu favor.
“O mundo com o qual os vendedores atuais estão lidando é mais parecido com o mercado local normal, não com o mercado anterior movido a coronavírus”, disse Brackeen.
No final, a casa de sua filha foi avaliada abaixo do preço de compra, então ambas as partes tiveram que desistir de vários milhares de dólares, disse ele. “A espuma do mercado não é o que costumava ser.”
Fonte: Washington Post
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